Jak maximálně ušetřit při stavbě domu

Během naší 20leté praxe jsme navrhli již mnoho domů. Byli jsme svědky realizací, kde se investorovi podařilo náklady ukočírovat na naprosté minimum. Ale viděli jsme i případy, kde investor při realizaci nutné náklady výrazně přeplatil nad předpokládaný rámec a někdy tak dokonce samotnou stavbu ani nedokončil. Jak na stavbě ušetřit maximum? V tomto článku vám sdělíme jeden zásadní tip.

Dokončená hrubá stavba rodinného domu - Cesta k novému domovu
Ing. Matěj Machač
Autor
Ing. Matěj Machač
Datum publikace
11. září 2023
Počet zhlédnutí
6632

V čem je tajemství, že někteří investoři dokážou korigovat své náklady na realizaci stavby a někteří ne? Odpověď odkrývá tento známý citát: „Štěstí přeje připraveným.“ Ať už podnikatel chystá festival, cestovatel plánuje výpravu nebo developer staví stavbu, zásadní fází, jak celou akci zvládnout je fáze přípravná. Pokud si nezajistíte dobrý plán, nebude vše připraveno do nejmenších detailů a bude se improvizovat, je téměř jisté, že přijdou maléry a ty jsou na stavbě dost drahé. Vyhněte se jim tak, že stavbu budete mít důkladně naplánovanou!

 

Stavbu vám kvalitně naplánuje dobrý architekt/projektant. Plánům stavby se říká projektová dokumentace a pokud je perfektně zpracovaná, bude i stavba perfektní.

Jsou tři varianty, jak se stavby běžně staví v Česku:

  1. Svépomocí vlastníma rukama
  2. Dodavatelsky prostřednictvím jednotlivých řemeslníků
  3. Stavební firmou na klíč

 

1. Projektová dokumentace u stavby SVÉPOMOCÍ

Pokud si chcete postavit stavbu vlastníma rukama, největším problémem bude nejspíš vaše neznalost, jak správně provádět jednotlivé detaily. U stavby svépomocí se neočekává, že by si sám majitel svou stavbu odbýval, je spíše pravděpodobnější, že udělá nevědomou chybu a stavbu si tak znehodnotí. Abyste svou stavbu při realizaci svépomocí provedli dobře, nespoléhejte na rady kamarádů, YouTube videa, či nejrůznější články na internetu, které zpracovávají nejčastěji prodejci a jedná se tak spíše o marketingové texty.

Každý dům je specifický, každá parcela je jiná a jak dům postavit co nejefektivněji vám poradí s jistotou jen dobrý projektant nebo architekt. Nechte si tedy zpracovat dokumentaci k realizaci (pozor, nutná je dokumentace k realizaci, nikoliv ke stavebnímu povolení) a podle ní dům stavte.

 

2. Projektová dokumentace u stavby dodavatelsky, prostřednictvím jednotlivých řemeslníků

U stavby, kterou si vedete sami, avšak práce provádí jednotliví řemeslníci, může být situace podobná. Každý řemeslník je jiný, některý je technicky zdatný, jiný méně, ale jisté je, že řemeslníci nemají stavby navrhovat, ale mají je provádět podle projektové dokumentace k realizaci.

V některých případech může být řemeslník váš kamarád, a tak k němu cítíte silnou důvěru. Sám řemeslník může být přesvědčen o řešeních, která ale přesto nemusí být správná. Když něco není navrženo v projektové dokumentaci, rozhodnete se daný detail realizovat podle jeho doporučení. Může to být správně, ale může to být i špatně. To, co fungovalo jinde a dříve, nemusí fungovat na vaší stavbě, protože je jiná, a to už si řemeslník nemusí uvědomit. Navíc za návrh není zodpovědný.

 

Trefné přirovnání

Můžeme to přirovnat k radám kamaráda, který vám poradí jak se zachovat  po právní stránce v nějaké ošemetné situaci. Když vám poradí špatně, v ničem vám nepomůžou výmluvy typu: „Ale kamarád mi to poradil.“ Pouze vy budete nést následky svého jednání. Pokud vám však poradí právník a vy mu za to zaplatíte, je ze zákona za své rady zodpovědný.

Tudíž závěr je jasný, nenechte navrhovat svou stavbu řemeslníky, stavbu má navrhovat projektant nebo architekt, a to jen prostřednictvím projektové dokumentace k realizaci

 
Získat nezávaznou cenovou nabídku
 

3. Projektová dokumentace při stavbě stavební firmou na klíč

V zásadě můžete natrefit na dva typy firem. Na ty poctivé a na ty méně poctivé. Ošemetné však je, že i když dostanete dobrou referenci od známého na stavební firmu, může se ve vašem případě stát, že i tak můžete natrefit na nepoctivou stavební firmu.

 

Jak to dělají nepoctivé stavební firmy

Jak se nepoctivá stavební firma projevuje? Neznalý investor to bohužel nepozná a asi ani později během spolupráce nezjistí. Jednoduše ale bude mít méně kvalitní stavbu za více peněz. Největší chybou je nechat si postavit stavbu od stavební firmy a nemít kvalitní realizační dokumentaci. Ve chvíli, když stavební firma dostane dokumentaci pouze pro stavební povolení, čeká ji to, že musí spoustu detailů sama navrhnout. Musí zvolit konkrétní materiály, postupy, skladby atd. A to je kámen úrazu. Nejspíš zvolí ty materiály a postupy, co jsou výhodné především pro zisk firmy. Vybere materiál, na kterém má největší marži. Vybere postup, který je nejjednodušší. Pokud je nepoctivá, tak myslí především na svůj zisk.

 

Jak zajistit, aby i nepoctivá stavební firma neměla nárok na machinace

Oproti tomu, když stavební firma dostane projektovou dokumentaci k realizaci, nemá prostor pro své návrhy, určování materiálů, skladeb a postupů. Vše je jasně dáno projektem k realizaci. Projektant nepřeprodává stavební materiály a není tedy motivovaný volit ty, které umožňují větší marži při prodeji. Volí pro vás správné řešení. Stavební firma přeprodává materiály, proto může být v pokušení doporučit vám ten, na kterém má největší zisk.

Navíc, když nemáte projektovou dokumentaci pro realizaci, je téměř jisté, že se původně navržená cena, kterou vám stavební firma nabídla před realizací stavby, nebude shodovat s výslednou cenou. Stává se, že se stavební firma odvolává na nedokonalý projekt, kde nebylo počítáno se spoustou věcí, a tudíž bude argumentovat vícepracemi.

To, jestli stavební firma opravdu staví podle projektu, je nutné kontrolovat prostřednictvím autorského dozoru.

 

Nejhorší je nevědomost

Když se dům postaví s tím, že při realizaci se zhotovil nějaký detail špatně, nejspíš se o tom nedozvíte. Když se vytvoří tepelný most, budete platit více za energie. Když se někde zvolí špatný postup nebo materiál, který zdegraduje, bude vás čekat brzy nákladná oprava. Vy ovšem již nevíte, že v případě, kdy by byl dům postaven správně, mohli jste za energie platit méně, nebo že by oprava přišla o 20 let později. Nicméně dokud budete v domě bydlet, budete neustále nevědomky přeplácet za energie a řešit opravy. Nebudete mít možnost svou situaci srovnat s domem, který by se postavil správně.

 

Je nutné mít dokumentaci pro realizaci, nestavte podle dokumentace pro stavební povolení

Největší chybou, které se investoři můžou dopustit, je provádění stavby podle dokumentace pro stavební povolení. Dle zákonů Česka se stavět podle dokumentace pro stavební povolení nesmí, ale mnoho lidí to i tak dělá. Důvod je ten, že v dokumentaci pro stavební povolení nejsou informace, které potřebujete znát pro realizaci. Jak už název napovídá, dokumentace je jen pro úřední potřeby vyřízení povolení, nikoliv pro stavbu.

Celá stavba je velice nákladná, a tak se investoři snaží šetřit na kde čem. Realita je však taková, že když si investor zaplatí kvalitní realizační dokumentaci, na stavbě ušetří statisíce a v některých případech i miliony. Když neznalý investor ušetří na nesprávném místě za materiál, který použije na stavbě svého domu, přijde mnohem dříve rekonstrukce, která bude ještě dražší. Nebo může být situace opačná, kdy investor provádí zbytečné předimenzování a zbytečně si tak připlácí za řešení, která nejsou nutná. Vždy je mnohem efektivnější zaplatit za trochu času projektantovi, aby spočítal konkrétní řešení, než si neodborně tipnou a zbytečně volit přehnané řešení.

Výsledek je takový, že když si sečtete náklady na kvalitní realizační dokumentaci s celkovými náklady na realizaci stavby, budou o dost nižší (o statisíce), než když si sečtete náklady na dokumentaci pro stavební povolení, podle které se navíc nesmí stavět, s náklady na neodbornou realizaci stavby. 

 
Získat nezávaznou cenovou nabídku
 

Jaký je rozdíl mezi dokumentací pro stavební povolení a pro realizaci

To, jaký je rozdíl mezi zmiňovanými dokumentacemi, vysvětluji v úvodním videu na titulní stránce. Zjednodušeně však můžu uvést jeden příklad. V dokumentaci pro stavební povolení budete mít v návrhu skladby napsáno „hydroizolace“, zatímco v dokumentaci pro realizaci budete mít napsáno „HYDROIZOLACE tl. 4 mm, asfaltový pás Glastek 40 special mineral“. Budete tam mít napsán zcela konkrétní materiál.

Hydroizolací je na trhu nesmírné množství a každá hydroizolace má jiné vlastnosti. Projektant ví, jaké má splňovat difuzní vlastnosti, protiradonové vlastnosti, odolnost proti vlhkosti, UV stabilitu, materiál podkladu atd. Navrhne tak ideální řešení za co nejméně financí. Stavební firma vám nejspíš hydroizolaci předimenzuje a výrazně tak připlatíte desítky tisíc. Naopak svépomocník možná bude chtít ušetřit, zvolí hydroizolaci s nedostatečnou UV stabilitou a rozpadne se mu za 3 roky.

 

Tvoříme dokumentaci pro realizaci

V Projekci Machač tvoříme dokumentaci, podle které se staví. Vše odborně propočítáváme, analyzujeme a navrhujeme co nejefektivnější řešení. Tím šetříme investorovi obrovské částky při realizaci. Podívejte se na naše úvodní video na titulní stránce, kde probíráme konkrétní příklady.

Je zajisté mnoho variant, jak v průběhu výstavby ušetřit náklady a ušetřit se dá třeba i na fasádě domu https://www.projekcemachac.cz/reference/zmena-fasady-za-ucelem-usetreni-nakladu/ 

Závěr

Ať už budete spolupracovat s námi či s jinou kanceláří, určitě si před zahájením stavby nechte zpracovat realizační či prováděcí projektovou dokumentaci. To je nejdůležitější poznatek z naší 20leté praxe, jak co nejvíce ušetřit při realizaci domu.

Ing. Matěj Machač

Ing. Matěj Machač

Ing. Matěj Machač je projektant a odborník na pozemní stavby s praxí 19 let v oboru. Zaměřuje se na ekonomickou efektivitu staveb, jak v rámci realizace tak i v provozním průběhu životnosti stavby.

Získat nezávaznou cenovou nabídku

Proč spolupracovat s Projekcí Machač?

Analýzy

Na každý detail máme zpracované
analýzy. Díky tomu tvoříme
kvalitní a ekonomické domy.

Prohlédnout některé analýzy
Jeřáb

Podle našich projektů se staví,
nejedná se jen o nějaký kus
papíru pro úředníky.

Stáhnout ukázkový projekt
Opera v Sydney

Tvoříme kvalitní
architekturu, která je dobře
hodnocena.

Prohlédněte návrhy staveb
Seřadit od A do Z

Všechny služby pod jednou střechou:

  • Architektonické studie
  • Projektová dokumentace (stavební povolení, prováděcí)
  • Projekty rodinných domů
  • Developerské projekty
  • Jednání s úřady (inženýring a inženýrské služby)
Prohlédněte si naše služby
200+
staveb na míru
20
let praxe
1350+ mil. Kč
prostavěno
Získat nezávaznou cenovou nabídku

Postup spolupráce

Video má 22 minut a popisuje postup níže. Před osobní schůzkou je nutné video shlédnout.

Postup spolupráce se vždy mírně upravuje dle potřeb klienta a typu stavby.

8 bodů postupu naší spolupráce

start

První schůzka

objasníme si postup spolupráce
ukážeme si tvorbu z Projekce Machač a vysvětlíme si jednotlivé služby
okrajově nám popíšete Váš investorský záměr
společně vytvoříme poptávku, vypíšeme které služby požadujete
1 týden

Vytvoření cenové nabídky

1 týden
dostanete cenovou nabídku na mail se vzorovým projektem
napíšeme kdy s Vaším projektem začneme
určíme si platební podmínky
schválíte/zamítnete spolupráci, případně určíte co přidat či vyškrtnout
první platba
zaplatíte nám zálohu 1/3 z celé částky
podpis smlouvy
1 - 3 měsíce

Druhá schůzka

1 - 3 měsíce
společně vyplníme formulář pro tvorbu studie
navštívíme vaši parcelu nebo dům určený k rekonstrukci
výškopisně zaměříme parcelu/zaměříme reálný stav domu
1 - ? měsíce
záleží na rychlosti rozhodování investora

Tvorba studie

1 - ? měsíce (záleží na rychlosti rozhodování investora)
předvedeme Vám půdorysy a případně 3D model objektu
řekneme si proč je vše navržené tak jak je
budete také znát hrubý odhad ceny nemovitosti
Vy nám řeknete Váš názor a provedeme úpravy
odevzdáme Vám 1 x studii tištěné a v elektronické verzi (pdf formát)
1 - 3 měsíce

Vypracování malého projektu (z 80% hotový projekt)

1 - 3 měsíce
dostanete výkresy půdorysů, řezu, pohledů a situaci
případně předáme přesný výpočet ceny výstavby/rekonstrukce objektu
předání databáze kontaktů na firmy a řemeslníky
druhá platba
zaplatíte nám 2/3 z celé částky
Malý projekt je z 80% rozpracovaný projekt, tedy nedokončený projekt. Je však tak propracovaný, aby z něj již bylo možné spočítat, kolik realizace stavby bude stát. S malým projektem tedy dostanete i položkový rozpočet, ve kterém budou kompletní náklady na stavbu. Jelikož je malý projekt ještě nedokončený, je možné provést v projektu změny, abychom náklady na stavbu mohli upravit a vás změna projektu téměř nic nestála.
2 - ? měsíce
záleží na rychlosti vyřizování na úřadech

Provádění celého projektu a inženýring (z 96% hotový projekt)

2 - ? měsíce (záleží na rychlosti vyřizování na úřadech)
své dílčí projekty vypracují naši externí projektantni (PBŘ, PENB, statika...)
budeme zajišťovat vyjádření jednotlivých úředníků (hasiči, hygiena, sítě...)
zapracujeme externí projekty a vyjádření jednotlivých úředníků do projektu
1 - 3 měsíce

Předání projektu a případná domluva další spolupráce (100% projekt)

1 - 3 měsíce
vyřídíme stavební povolení a dopracujeme projekt
předáme 3 x projekt v tištěné a elktronické verzi s jednotlivými vyjadřovačkami
třetí platba
doplatíte nám 3/3 z celé částky
můžeme se domluvit na další spolupráci a určíme hodinovou sazbu: pomoct při výběru stavební firmy, autorský dozor stavby, asistence při kolaudaci
cíl = užívání stavby

Výstavba a autorský dozor

budeme navštěvovat Vaší stavbu a kontrolovat ji, zdali je stavěna dle projektu
pomůžeme Vám s vyřízením kolaudace
zaplatíte nám za autorský dozor a asistenci při vyřízení kolaudace
Získat nezávaznou cenovou nabídku

Naše projekty

Máme nejlepší hodnocení na Google

Naše hodnocení je nejvyšší mezi architektonickými a projekčními kancelářemi v Česku

5.0
Celkové hodnocení na Google
Hvězdička Hvězdička Hvězdička Hvězdička Hvězdička
Zobrazit všech 61 recenzí
HvězdičkaHvězdičkaHvězdičkaHvězdičkaHvězdička
14. únor 2024
Výborná zkušenost, konstruktivní a profesionální jednání. Vřele doporučuji :)
Václav P.
HvězdičkaHvězdičkaHvězdičkaHvězdičkaHvězdička
14. únor 2024
Rychlá komunikace, i když nebyl o naši zakázku zájem, byly nám doporučeni jiní projektanti.
Monika S.
HvězdičkaHvězdičkaHvězdičkaHvězdičkaHvězdička
13. únor 2024
Děkuji ing. Machačovi z týmu architektů za zaslání kontaktů na kolegy projektanty v oboru. Moc mě to pomohlo se orientovat na poptávkách. Dobrá práce. - Jiří O.
Jiří O.

Sledujte nás na sociálních sítích

Facebook
/ProjekceMachac
713 sledujících
Instagram
@projekce_machac
2260 sledujících

Nezávazné nacenění našich služeb

První schůzka u nás v kanceláři je zdarma a sdělíme vám tyto informace:

Sjednejte si s námi schůzku

Telefon
732 861 769
9:00-16:00 Po-Pá
Obálka
machac@projekcemachac.cz

a potkejme se v kanceláři v Pardubicích, v Praze nebo online

Kancelář Pardubice

17. listopadu 216, 530 02 Pardubice I

Kancelář Praha

Oldřichova 34, 128 00 Praha - Vinohrady

Fakturační adresa: Ing. Matěj Machač, Stavařov 99, 530 09 Pardubice, IČO 76675190

Jsem plátce DPH 

Pardubice