Během naší 20leté praxe jsme navrhli již mnoho domů. Byli jsme svědky realizací, kde se investorovi podařilo náklady ukočírovat na naprosté minimum. Ale viděli jsme i případy, kde investor při realizaci nutné náklady výrazně přeplatil nad předpokládaný rámec a někdy tak dokonce samotnou stavbu ani nedokončil. Jak na stavbě ušetřit maximum? V tomto článku vám sdělíme jeden zásadní tip.
V čem je tajemství, že někteří investoři dokážou korigovat své náklady na realizaci stavby a někteří ne? Odpověď odkrývá tento známý citát: „Štěstí přeje připraveným.“ Ať už podnikatel chystá festival, cestovatel plánuje výpravu nebo developer staví stavbu, zásadní fází, jak celou akci zvládnout je fáze přípravná. Pokud si nezajistíte dobrý plán, nebude vše připraveno do nejmenších detailů a bude se improvizovat, je téměř jisté, že přijdou maléry a ty jsou na stavbě dost drahé. Vyhněte se jim tak, že stavbu budete mít důkladně naplánovanou!
Stavbu vám kvalitně naplánuje dobrý architekt/projektant. Plánům stavby se říká projektová dokumentace a pokud je perfektně zpracovaná, bude i stavba perfektní.
Jsou tři varianty, jak se stavby běžně staví v Česku:
- Svépomocí vlastníma rukama
- Dodavatelsky prostřednictvím jednotlivých řemeslníků
- Stavební firmou na klíč
1. Projektová dokumentace u stavby SVÉPOMOCÍ
Pokud si chcete postavit stavbu vlastníma rukama, největším problémem bude nejspíš vaše neznalost, jak správně provádět jednotlivé detaily. U stavby svépomocí se neočekává, že by si sám majitel svou stavbu odbýval, je spíše pravděpodobnější, že udělá nevědomou chybu a stavbu si tak znehodnotí. Abyste svou stavbu při realizaci svépomocí provedli dobře, nespoléhejte na rady kamarádů, YouTube videa, či nejrůznější články na internetu, které zpracovávají nejčastěji prodejci a jedná se tak spíše o marketingové texty.
Každý dům je specifický, každá parcela je jiná a jak dům postavit co nejefektivněji vám poradí s jistotou jen dobrý projektant nebo architekt. Nechte si tedy zpracovat dokumentaci k realizaci (pozor, nutná je dokumentace k realizaci, nikoliv ke stavebnímu povolení) a podle ní dům stavte.
2. Projektová dokumentace u stavby dodavatelsky, prostřednictvím jednotlivých řemeslníků
U stavby, kterou si vedete sami, avšak práce provádí jednotliví řemeslníci, může být situace podobná. Každý řemeslník je jiný, některý je technicky zdatný, jiný méně, ale jisté je, že řemeslníci nemají stavby navrhovat, ale mají je provádět podle projektové dokumentace k realizaci.
V některých případech může být řemeslník váš kamarád, a tak k němu cítíte silnou důvěru. Sám řemeslník může být přesvědčen o řešeních, která ale přesto nemusí být správná. Když něco není navrženo v projektové dokumentaci, rozhodnete se daný detail realizovat podle jeho doporučení. Může to být správně, ale může to být i špatně. To, co fungovalo jinde a dříve, nemusí fungovat na vaší stavbě, protože je jiná, a to už si řemeslník nemusí uvědomit. Navíc za návrh není zodpovědný.
Trefné přirovnání
Můžeme to přirovnat k radám kamaráda, který vám poradí jak se zachovat po právní stránce v nějaké ošemetné situaci. Když vám poradí špatně, v ničem vám nepomůžou výmluvy typu: „Ale kamarád mi to poradil.“ Pouze vy budete nést následky svého jednání. Pokud vám však poradí právník a vy mu za to zaplatíte, je ze zákona za své rady zodpovědný.
Tudíž závěr je jasný, nenechte navrhovat svou stavbu řemeslníky, stavbu má navrhovat projektant nebo architekt, a to jen prostřednictvím projektové dokumentace k realizaci.
Získat nezávaznou cenovou nabídku
3. Projektová dokumentace při stavbě stavební firmou na klíč
V zásadě můžete natrefit na dva typy firem. Na ty poctivé a na ty méně poctivé. Ošemetné však je, že i když dostanete dobrou referenci od známého na stavební firmu, může se ve vašem případě stát, že i tak můžete natrefit na nepoctivou stavební firmu.
Jak to dělají nepoctivé stavební firmy
Jak se nepoctivá stavební firma projevuje? Neznalý investor to bohužel nepozná a asi ani později během spolupráce nezjistí. Jednoduše ale bude mít méně kvalitní stavbu za více peněz. Největší chybou je nechat si postavit stavbu od stavební firmy a nemít kvalitní realizační dokumentaci. Ve chvíli, když stavební firma dostane dokumentaci pouze pro stavební povolení, čeká ji to, že musí spoustu detailů sama navrhnout. Musí zvolit konkrétní materiály, postupy, skladby atd. A to je kámen úrazu. Nejspíš zvolí ty materiály a postupy, co jsou výhodné především pro zisk firmy. Vybere materiál, na kterém má největší marži. Vybere postup, který je nejjednodušší. Pokud je nepoctivá, tak myslí především na svůj zisk.
Jak zajistit, aby i nepoctivá stavební firma neměla nárok na machinace
Oproti tomu, když stavební firma dostane projektovou dokumentaci k realizaci, nemá prostor pro své návrhy, určování materiálů, skladeb a postupů. Vše je jasně dáno projektem k realizaci. Projektant nepřeprodává stavební materiály a není tedy motivovaný volit ty, které umožňují větší marži při prodeji. Volí pro vás správné řešení. Stavební firma přeprodává materiály, proto může být v pokušení doporučit vám ten, na kterém má největší zisk.
Navíc, když nemáte projektovou dokumentaci pro realizaci, je téměř jisté, že se původně navržená cena, kterou vám stavební firma nabídla před realizací stavby, nebude shodovat s výslednou cenou. Stává se, že se stavební firma odvolává na nedokonalý projekt, kde nebylo počítáno se spoustou věcí, a tudíž bude argumentovat vícepracemi.
To, jestli stavební firma opravdu staví podle projektu, je nutné kontrolovat prostřednictvím autorského dozoru.
Nejhorší je nevědomost
Když se dům postaví s tím, že při realizaci se zhotovil nějaký detail špatně, nejspíš se o tom nedozvíte. Když se vytvoří tepelný most, budete platit více za energie. Když se někde zvolí špatný postup nebo materiál, který zdegraduje, bude vás čekat brzy nákladná oprava. Vy ovšem již nevíte, že v případě, kdy by byl dům postaven správně, mohli jste za energie platit méně, nebo že by oprava přišla o 20 let později. Nicméně dokud budete v domě bydlet, budete neustále nevědomky přeplácet za energie a řešit opravy. Nebudete mít možnost svou situaci srovnat s domem, který by se postavil správně.
Je nutné mít dokumentaci pro realizaci, nestavte podle dokumentace pro stavební povolení
Největší chybou, které se investoři můžou dopustit, je provádění stavby podle dokumentace pro stavební povolení. Dle zákonů Česka se stavět podle dokumentace pro stavební povolení nesmí, ale mnoho lidí to i tak dělá. Důvod je ten, že v dokumentaci pro stavební povolení nejsou informace, které potřebujete znát pro realizaci. Jak už název napovídá, dokumentace je jen pro úřední potřeby vyřízení povolení, nikoliv pro stavbu.
Celá stavba je velice nákladná, a tak se investoři snaží šetřit na kde čem. Realita je však taková, že když si investor zaplatí kvalitní realizační dokumentaci, na stavbě ušetří statisíce a v některých případech i miliony. Když neznalý investor ušetří na nesprávném místě za materiál, který použije na stavbě svého domu, přijde mnohem dříve rekonstrukce, která bude ještě dražší. Nebo může být situace opačná, kdy investor provádí zbytečné předimenzování a zbytečně si tak připlácí za řešení, která nejsou nutná. Vždy je mnohem efektivnější zaplatit za trochu času projektantovi, aby spočítal konkrétní řešení, než si neodborně tipnou a zbytečně volit přehnané řešení.
Výsledek je takový, že když si sečtete náklady na kvalitní realizační dokumentaci s celkovými náklady na realizaci stavby, budou o dost nižší (o statisíce), než když si sečtete náklady na dokumentaci pro stavební povolení, podle které se navíc nesmí stavět, s náklady na neodbornou realizaci stavby.
Získat nezávaznou cenovou nabídku
Jaký je rozdíl mezi dokumentací pro stavební povolení a pro realizaci
To, jaký je rozdíl mezi zmiňovanými dokumentacemi, vysvětluji v úvodním videu na titulní stránce. Zjednodušeně však můžu uvést jeden příklad. V dokumentaci pro stavební povolení budete mít v návrhu skladby napsáno „hydroizolace“, zatímco v dokumentaci pro realizaci budete mít napsáno „HYDROIZOLACE tl. 4 mm, asfaltový pás Glastek 40 special mineral“. Budete tam mít napsán zcela konkrétní materiál.
Hydroizolací je na trhu nesmírné množství a každá hydroizolace má jiné vlastnosti. Projektant ví, jaké má splňovat difuzní vlastnosti, protiradonové vlastnosti, odolnost proti vlhkosti, UV stabilitu, materiál podkladu atd. Navrhne tak ideální řešení za co nejméně financí. Stavební firma vám nejspíš hydroizolaci předimenzuje a výrazně tak připlatíte desítky tisíc. Naopak svépomocník možná bude chtít ušetřit, zvolí hydroizolaci s nedostatečnou UV stabilitou a rozpadne se mu za 3 roky.
Tvoříme dokumentaci pro realizaci
V Projekci Machač tvoříme dokumentaci, podle které se staví. Vše odborně propočítáváme, analyzujeme a navrhujeme co nejefektivnější řešení. Tím šetříme investorovi obrovské částky při realizaci. Podívejte se na naše úvodní video na titulní stránce, kde probíráme konkrétní příklady.
Je zajisté mnoho variant, jak v průběhu výstavby ušetřit náklady a ušetřit se dá třeba i na fasádě domu https://www.projekcemachac.cz/reference/zmena-fasady-za-ucelem-usetreni-nakladu/
Závěr
Ať už budete spolupracovat s námi či s jinou kanceláří, určitě si před zahájením stavby nechte zpracovat realizační či prováděcí projektovou dokumentaci. To je nejdůležitější poznatek z naší 20leté praxe, jak co nejvíce ušetřit při realizaci domu.
